Nieruchomości z lokatorem
Najemca zajmuje lokal od miesięcy, nie płaci czynszu i odbiera Ci sen z powiek? Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego — sprzedający nie przeprowadza eksmisji przed sprzedażą. Skup Nieruchomości ORG kupuje mieszkania i domy z każdym rodzajem lokatora: z umową, bez umowy i ze służebnością dożywotnią. Problem lokatorski przejmujemy w dniu aktu notarialnego. Bezpłatna wycena w 24 godziny.
Sprzedaż nieruchomości zajętej przez lokatora to sytuacja, z którą typowy pośrednik nieruchomości po prostu sobie nie radzi — i dlatego odmawia przyjęcia zlecenia. Standardowy kupiec na rynku wtórnym nie chce kupować problemów w pakiecie z mieszkaniem, a banki nie udzielą kredytu hipotecznego na lokal zajęty przez osobę bez umowy. W rezultacie właściciel jest uwięziony: przeprowadzenie sądowej eksmisji zajmuje od 6 miesięcy do ponad 2 lat, wymaga pełnomocnika procesowego i kosztuje kilka tysięcy złotych — a i tak nie gwarantuje szybkiego opróżnienia lokalu, bo kolejka do lokali socjalnych w wielu gminach trwa latami. Na podstawie art. 678 § 1 KC nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego — oznacza to, że cały problem lokatorski staje się naszym w dniu podpisania aktu. Skupujemy nieruchomości z każdym rodzajem tytułu prawnego lokatora: umową na czas określony, na czas nieokreślony, ze służebnością mieszkania, z dożywociem wpisanym w Dziale III KW, z dzikim lokatorem bez tytułu i z zameldowaniem bez prawa do lokalu.
Dla kogo
Strata miesięczna, ryzyko zniszczeń i brak środków na postępowanie eksmisyjne. Sprzedaj i zakończ problem jednym podpisem — kwestię lokatora przejmiemy.
Spadkobiercy dziedziczą lokal razem z obowiązkami wynajmującego. Skupujemy od ręki — w całości, bez warunków i bez wymogu wcześniejszego rozwiązania umowy.
Wpisane prawo dożywocie lub służebność mieszkania zaniży wartość rynkową o 40–60% i odstraszy 99% kupców. Skupujemy z aktywną służebnością bez wyjątków.
Były partner, dorosłe dziecko lub daleka rodzina zameldowana bez umowy najmu. Zameldowanie to kategoria administracyjna — nie blokuje sprzedaży.
Nie musisz przyjeżdżać do kraju, by negocjować z lokatorem ani prowadzić eksmisji. Sprzedaj przez pełnomocnika — cały problem lokatorski przejmiemy.
Twoja sytuacja
Obowiązująca umowa najmu nie blokuje sprzedaży. Na podstawie art. 678 § 1 KC Skup wchodzi w rolę nowego wynajmującego i samodzielnie zarządza dalszymi krokami — Ty podpisujesz akt i odbierasz gotówkę.
Osoba bez tytułu prawnego blokuje sprzedaż na rynku wtórnym — agencje i pośrednicy uciekają. Skupujemy z "dzikim lokatorem" — cena uwzględnia ryzyko eksmisyjne, ale sprzedający jest wolny od problemu.
Służebność mieszkania lub dożywocie wpisane do Działu III KW drastycznie obniżają wartość rynkową nieruchomości. Skupujemy z aktywną służebnością — warunki ustalamy indywidualnie, bez ukrytych korekt po podpisaniu oferty.
Nasze kompetencje
Sprzedający nie musi wszczynać postępowania eksmisyjnego ani negocjować z lokatorem. Kwestię lokatorską przejmujemy w dniu aktu — od tej chwili to my jesteśmy właścicielem i rozwiązujemy problem prawnie.
Większość kupców na rynku wtórnym rezygnuje przy widoku lokatora. My się specjalizujemy właśnie w takich przypadkach i podejmujemy decyzję zakupu w 24 godziny od pierwszego zgłoszenia.
Informujemy wprost: obecność lokatora obniża cenę skupu o 10–25% względem pustego lokalu. Nie ma ukrytych odliczeń po podpisaniu oferty — wszystko ustalamy na piśmie z góry.
Przed złożeniem oferty weryfikujemy umowę najmu pod kątem skuteczności wobec nabywcy (art. 678–679 KC) i realnego czasu przejęcia lokalu. Oceniamy ryzyko i piszemy je wprost w ofercie.
Proces szybkiego skupu
Szanujemy Twój czas i nie przeciągamy sztucznie procedur. Osiągamy wymierne rezultaty dzięki prostej logistyce.
Zadzwoń lub wypełnij formularz. Nasz ekspert oddzwoni w 24 godziny i przeprowadzi wstępną wycenę nieruchomości.
⏱ Formularz zaledwie 5 minutPrzyjeżdżamy do nieruchomości lub oceniamy zdalnie na podstawie zdjęć. Weryfikujemy stan prawny w KW.
⏱ Zwykle szybciej niż 24hOtrzymujesz ofertę cenową na piśmie, ważną 14 dni. Zero presji — decyzja należy do ciebie.
⏱ Nawet 1 czy 2 dniPodpisujemy akt. Gotówka na koncie w dniu aktu lub do 1 dnia roboczego. Koszty notariusza po naszej stronie.
⏱ Gotowość od ręki (nawet 72h)Tytuły lokatorskie
Wartość nieruchomości z lokatorem zależy od rodzaju tytułu prawnego, jakim dysponuje zajmujący. Poniższe zestawienie wyjaśnia różnice prawne i ich wpływ na czas transakcji i cenę skupu.
| Typ tytułu lokatora | Podstawa prawna | Korekta ceny skupu | Szacowany czas przejęcia lokalu |
|---|---|---|---|
| Najem na czas określony (umowa obowiązuje) | Art. 659 KC | -10–15% | Do końca umowy najmu |
| Najem na czas nieokreślony | Ustawa o ochronie praw lokatorów 2001 | -15–25% | 3–12 miesięcy (wypowiedzenie + sąd) |
| Lokator bez umowy ("dziki lokator") | Brak — postępowanie eksmisyjne | -20–30% | 3–9 miesięcy (postępowanie sądowe) |
| Służebność mieszkania | Art. 296–305 KC | -30–50% | Wygasa ze śmiercią uprawnionego |
| Prawo dożywocia | Art. 908–916 KC | -40–60% | Wygasa ze śmiercią dożywotnika |
| Zameldowanie bez tytułu prawnego | Kategoria administracyjna | Brak korekty ceny | Wymeldowanie administracyjne przez właściciela |
Korekty cen mają charakter szacunkowy i zależą od rodzaju umowy, stanu lokalu i lokalizacji. Podstawa: ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2023 poz. 725).
Historia klienta
"Odziedziczyłam kawalerkę po mamie. Był w niej najemca od 8 lat, umowa na czas nieokreślony. Żadne biuro nieruchomości nie chciało tego wziąć. Skup Nieruchomości ORG kupił mieszkanie razem z tym lokatorem. Dostałam pieniądze po 18 dniach. Nie musiałam z tym lokatorem nawet rozmawiać."
"Ludzie którym wynajmowałem M4 zniszczyli je i przestali płacić. Policja, eksmisje, sądy – nie miałem na to czasu. Chciałem tylko kapitał by kupić drugie bliżej domu. SPRZEDAŁEM za cenę nieco okrojoną, ale bez zszarganych nerwów i stresu! Wszystko bardzo przejrzyste."
"Z nieruchomością ciągnęło się prawo tzw. służebności babci pod pewnymi rygorystycznymi paragrafami. Nie umiem się po tym poruszać i nikt tego nie chciał. Ten Skup potraktował mnie absolutnie wyjątkowo, wyjaśnił prawne ramy tego przejścia, wycenili uczciwie i u notariusza zamknęliśmy sprawę."
Najczęstsze pytania
Tak — zgoda lokatora nie jest wymagana do sprzedaży nieruchomości. Lokator jest stroną umowy najmu, nie umowy sprzedaży. Po transakcji Skup wchodzi w prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego zgodnie z art. 678 § 1 KC. Umowa najmu chroniąca lokatora obowiązuje do momentu jej wygaśnięcia lub rozwiązania.
Lokator nie może zablokować sprzedaży — prawo własności jest nadrzędne. Jednak lokator z silnie chronioną umową (ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów) może utrudnić przejęcie pustego lokalu po sprzedaży. Dlatego cena skupu jest odpowiednio niższa — uwzględnia czas i koszty przejęcia lokalu przez kupującego.
Skup Nieruchomości ORG może zakończyć transakcję w 7–21 dni roboczych od pierwszego kontaktu: wycena (24h) → wizja lokalna (1–3 dni) → analiza umowy najmu (2–5 dni) → akt notarialny (do 7 dni od przyjęcia oferty). Czas zależy od rodzaju tytułu prawnego lokatora.
Po sprzedaży sprzedający traci wszelkie prawa i obowiązki wobec lokatora. Skup Nieruchomości ORG przejmuje relację najmu w całości. Sprzedający nie jest stroną żadnego dalszego postępowania — w tym ewentualnej eksmisji sądowej realizowanej przez kupującego.
Zameldowanie jest kategorią administracyjną, a nie tytułem prawnym do zamieszkiwania. Nie blokuje sprzedaży nieruchomości. Nowy właściciel może wymeldować osobę zameldowaną na drodze postępowania administracyjnego. Skupujemy nieruchomości z zameldowanymi osobami — w tym byłymi partnerami, dziećmi pełnoletnimi i dalszą rodziną właściciela.
Inne sytuacje
Bezpłatna wycena
Skup Nieruchomości ORG wycenia nieruchomości bezpłatnie i bez zobowiązań. Doświadczamy każdej sytuacji — niezależnie od stanu prawnego i technicznego.
📞 +48 699 583 261Pon–Pt 10:00–17:00 · SMS i WhatsApp całą dobę
Bezpłatna wycena w 24 godziny
Oferta ważna 14 dni bez presji
Koszty notariusza po naszej stronie
